Obligaciones del propietario tras aprobar un loteamiento

Que la Junta Municipal apruebe su loteamiento no es el final: es el momento en que empiezan los plazos que sí lo obligan a usted. La Ley Orgánica Municipal (Ley 3966/10) fija qué debe hacer el propietario, en cuánto tiempo y qué no puede hacer todavía. Esta guía ordena esas obligaciones. Si prefiere delegarlas, mire nuestra administración de proyectos de loteamiento.

1. Cuánto tarda la aprobación

El loteamiento requiere dos aprobaciones (art. 245, según la Ley 5346): la provisoria de la Intendencia y la definitiva de la Junta Municipal. Cada una tiene un plazo máximo de 60 días, contados desde que los requisitos están completos (Intendencia) y desde que el expediente entra por mesa de entrada (Junta). Si el órgano no se pronuncia en ese plazo, el proyecto se considera aprobado de forma automática, y usted puede pedir a la Intendencia una constancia que lo certifique. Para la aprobación automática de la Junta se exige que ya haya cumplido lo que dicen los arts. 246 y 247.

Los plazos de la ley se cuentan en días corridos, salvo que la propia ley diga otra cosa (art. 281).

2. Los 30 días que corren después de la aprobación definitiva

Con la aprobación definitiva de la Junta, o con la constancia de la Intendencia si la Junta guardó silencio, el propietario tiene 30 días para (art. 246):

• Delimitar y amojonar cada una de las fracciones resultantes.
• Hacer las obras de drenaje que se hayan exigido.
• Abrir y limpiar las fracciones destinadas a calles y avenidas.
• Abrir y limpiar las fracciones destinadas a plazas y edificios públicos.
• Ajustar las rasantes de las vías públicas.
• Tramitar ante el Servicio Nacional de Catastro la nomenclatura catastral de las parcelas (calles, plazas, edificios públicos y lotes) y presentar la documentación a los Registros Públicos para inscribir las fracciones de uso público.
• Pagar el impuesto al fraccionamiento del inmueble.

La ley no fija aquí qué tipo de calle hay que construir. Si su municipio exige empedrado, red eléctrica o agua antes de recibir el loteamiento, lo dice su ordenanza. Vea si hay que empedrar las calles.

3. La inscripción de las fracciones públicas

Las fracciones para calles, plazas y edificios públicos se inscriben a favor de la municipalidad. El loteador tiene un año para hacer esta inscripción. Si no lo hace, se le aplica una multa de 20 jornales mínimos por cada hectárea loteada, que el municipio cobra con un certificado de deuda. Los gastos de la transferencia e inscripción corren por cuenta del loteador (art. 249).

Cuánto hay que ceder lo explicamos en cuánto terreno se cede al municipio al lotear.

4. Lo que no puede hacer hasta inscribir

No se pueden vender lotes si no se inscribe la resolución definitiva de aprobación (art. 246). Si va a vender a plazo, además debe inscribir en los Registros Públicos la resolución como nota marginal en la finca y el contrato de compraventa tipo (art. 250). Al inscribirse esos contratos, el inmueble queda indisponible: no se puede vender, arrendar ni gravar (art. 253). Lo desarrollamos en lotear con socio, por servicio o con administración.

5. Checklist para no perder plazos

1. Anotar la fecha de la aprobación definitiva (o de la constancia por silencio).
2. Contar 30 días corridos para las siete tareas del art. 246.
3. Contratar el amojonamiento y el drenaje antes de la aprobación, para arrancar el mismo día.
4. Coordinar con el municipio el trazado de calles y la ubicación de plazas (los determina la municipalidad, art. 248).
5. Iniciar la nomenclatura catastral cuanto antes: es la parte más lenta y depende de otro ente.
6. Pagar el impuesto al fraccionamiento (la alícuota la fija la ordenanza tributaria de cada municipio).
7. No abrir la venta de lotes hasta tener inscripta la resolución definitiva.

6. Cómo lo resolvemos

Coordinamos el amojonamiento, el drenaje, la apertura de calles y los trámites ante Catastro y Registros, y controlamos las fechas. Si además necesita luz, empedrado y agua, vea la infraestructura para loteamientos.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si no cumplo los 30 días?

La ley no describe en el art. 246 una sanción específica para el vencimiento de esos 30 días, pero la aprobación automática de la Junta se condiciona a cumplir las obligaciones de los arts. 246 y 247. Consulte con su municipalidad cómo aplica el plazo y si admite prórroga.

¿Qué pasa si la Junta Municipal no se pronuncia?

Pasados los 60 días, el proyecto se considera aprobado de forma automática (art. 245 c), siempre que haya cumplido las obligaciones de los arts. 246 y 247. Puede pedir una constancia a la Intendencia.

¿Puedo vender lotes mientras tramito la inscripción?

No. La ley dice que no se pueden vender lotes si no se inscribe la resolución definitiva de aprobación.

¿Quién paga la inscripción de las fracciones públicas?

El loteador. Los gastos de transferencia e inscripción a favor de la municipalidad corren por su cuenta (art. 249).

Fuentes

• Ley 3966/10 Orgánica Municipal, texto consolidado
• Ley 5346, modifica los arts. 245, 246, 248, 250, 255 y 258 de la Ley 3966/10
• Ley 4198/10, modifica los arts. 239, 240 y 247 de la Ley 3966/10

Aviso. Contenido informativo con normas consultadas el 29/09/2026. Los plazos y valores son referenciales y varían según el municipio y el ente prestador; confirme siempre con la municipalidad o el ente correspondiente. No constituye asesoría legal, tributaria ni de ingeniería, ni promesa de rentabilidad. Última actualización: 30 de septiembre de 2026.