Obrigações do proprietário após a aprovação de um loteamento

Que a Junta Municipal aprove o seu loteamento não é o fim: é o momento em que começam os prazos que de fato obrigam você. A Lei Orgânica Municipal (Lei 3966/10) fixa o que o proprietário deve fazer, em quanto tempo e o que ainda não pode fazer. Este guia organiza essas obrigações. Se preferir delegá-las, veja a nossa administração de projetos de loteamento.

1. Quanto tempo leva a aprovação

O loteamento requer duas aprovações (art. 245, conforme a Lei 5346): a provisória da Intendência e a definitiva da Junta Municipal. Cada uma tem um prazo máximo de 60 dias, contados desde que os requisitos estão completos (Intendência) e desde que o expediente dá entrada na mesa de entrada (Junta). Se o órgão não se pronunciar nesse prazo, o projeto é considerado aprovado automaticamente, e você pode pedir à Intendência uma certidão que o ateste. Para a aprovação automática da Junta exige-se que já tenha cumprido o que dizem os arts. 246 e 247.

Os prazos da lei contam-se em dias corridos, salvo que a própria lei diga outra coisa (art. 281).

2. Os 30 dias que correm depois da aprovação definitiva

Com a aprovação definitiva da Junta, ou com a certidão da Intendência se a Junta ficou em silêncio, o proprietário tem 30 dias para (art. 246):

• Delimitar e demarcar cada uma das frações resultantes.
• Fazer as obras de drenagem que tenham sido exigidas.
• Abrir e limpar as frações destinadas a ruas e avenidas.
• Abrir e limpar as frações destinadas a praças e edifícios públicos.
• Ajustar as cotas das vias públicas.
• Tramitar perante o Serviço Nacional de Cadastro a nomenclatura cadastral das parcelas (ruas, praças, edifícios públicos e lotes) e apresentar a documentação aos Registros Públicos para inscrever as frações de uso público.
• Pagar o imposto de fracionamento do imóvel.

A lei não fixa aqui que tipo de rua deve ser construída. Se o seu município exige pavimentação, rede elétrica ou água antes de receber o loteamento, está na sua ordenança. Veja se é preciso pavimentar as ruas.

3. A inscrição das frações públicas

As frações para ruas, praças e edifícios públicos são inscritas em favor da prefeitura. O loteador tem um ano para fazer essa inscrição. Se não o fizer, aplica-se uma multa de 20 jornais mínimos por cada hectare loteado, que o município cobra com uma certidão de dívida. As despesas de transferência e inscrição correm por conta do loteador (art. 249).

Quanto é preciso ceder explicamos em quanto terreno é cedido ao município ao lotear.

4. O que não pode fazer até inscrever

Não se podem vender lotes se não estiver inscrita a resolução definitiva de aprovação (art. 246). Se for vender a prazo, deve além disso inscrever nos Registros Públicos a resolução como averbação na finca e o contrato de compra e venda padrão (art. 250). Ao serem inscritos esses contratos, o imóvel fica indisponível: não pode ser vendido, arrendado nem gravado (art. 253). Desenvolvemos isso em lotear com sócio, por serviço ou com administração.

5. Checklist para não perder prazos

1. Anotar a data da aprovação definitiva (ou da certidão por silêncio).
2. Contar 30 dias corridos para as sete tarefas do art. 246.
3. Contratar a demarcação e a drenagem antes da aprovação, para começar no mesmo dia.
4. Coordenar com o município o traçado das ruas e a localização das praças (são determinados pela prefeitura, art. 248).
5. Iniciar a nomenclatura cadastral o quanto antes: é a parte mais lenta e depende de outro órgão.
6. Pagar o imposto de fracionamento (a alíquota é fixada pela ordenança tributária de cada município).
7. Não abrir a venda de lotes até ter inscrita a resolução definitiva.

6. Como resolvemos

Coordenamos a demarcação, a drenagem, a abertura de ruas e os trâmites no Cadastro e nos Registros, e controlamos as datas. Se além disso precisa de luz, pavimentação e água, veja a infraestrutura para loteamentos.

Perguntas frequentes

O que acontece se eu não cumprir os 30 dias?

O art. 246 não descreve uma sanção específica para o vencimento desses 30 dias, mas a aprovação automática da Junta está condicionada ao cumprimento das obrigações dos arts. 246 e 247. Consulte a sua prefeitura sobre como se aplica o prazo e se admite prorrogação.

O que acontece se a Junta Municipal não se pronunciar?

Passados os 60 dias, o projeto é considerado aprovado automaticamente (art. 245 c), desde que tenha cumprido as obrigações dos arts. 246 e 247. Você pode pedir uma certidão à Intendência.

Posso vender lotes enquanto tramito a inscrição?

Não. A lei diz que não se podem vender lotes se não estiver inscrita a resolução definitiva de aprovação.

Quem paga a inscrição das frações públicas?

O loteador. As despesas de transferência e inscrição em favor da prefeitura correm por sua conta (art. 249).

Fontes

• Lei 3966/10 Orgânica Municipal, texto consolidado
• Lei 5346, modifica os arts. 245, 246, 248, 250, 255 e 258 da Lei 3966/10
• Lei 4198/10, modifica os arts. 239, 240 e 247 da Lei 3966/10

Aviso. Conteúdo informativo com normas consultadas em 29/09/2026. Os prazos e valores são referenciais e variam conforme o município e o órgão prestador; confirme sempre com a prefeitura ou o órgão correspondente. Não constitui assessoria jurídica, tributária nem de engenharia, nem promessa de rentabilidade. Última atualização: 30 de setembro de 2026.