Cuánto terreno se cede al municipio al lotear: 5% y 7%
Cuando se lotea un terreno hay que transferir gratis a la municipalidad una parte de la superficie. La ley la llama "contribución inmobiliaria obligatoria". Es un dato central del anteproyecto, porque esa superficie no se vende. Conviene entender qué dice el texto y qué deja sin aclarar. Si necesita que lo calculemos sobre su plano, empiece por nuestro servicio de loteamiento de terrenos.
Qué dice el artículo 247
El art. 247 de la Ley 3966/10 (modificado por la Ley 4198/10) define la contribución como la superficie que el propietario debe transferir gratuitamente a la municipalidad "en concepto de vías de circulación, plazas o edificios públicos". Fija estos porcentajes:
- Inmuebles de 2 hectáreas o más: contribución del 5% de la superficie, destinada a plaza y/o edificios públicos, en la ubicación que decida la municipalidad.
- Inmuebles de 3 hectáreas o más: 7%.
- La contribución es obligatoria solo en loteamientos o fraccionamientos destinados a la venta en zona urbana, suburbana o rural, con fines de urbanización.
Ejemplo de la cuenta: en un terreno de 10 hectáreas (100.000 m²), el 7% son 7.000 m² para plazas y edificios públicos.
Lo que el texto no aclara
- Si las calles entran en el 5% o el 7%. La definición habla de vías, plazas y edificios, pero el porcentaje se describe como destinado a plaza y edificios públicos. La interpretación práctica la hace cada municipio, y puede exigir las calles además. Confirme con el suyo antes de calcular.
- Qué pasa con inmuebles de menos de 2 hectáreas. El artículo no fija un porcentaje para ellos. La Ley 1909/02 sí lo hacía, pero está derogada.
El error de usar la Ley 1909/02
Muchos sitios todavía citan la Ley 1909/02 de loteamientos: 5% para plazas y 2% para edificios públicos en inmuebles de dos hectáreas o más, y 7% del valor fiscal en inmuebles menores. Esa ley fue derogada por el art. 283 de la Ley 3966/10. Si su asesor usa esas cifras, pídale la norma vigente.
Qué debe hacer con esa superficie
Las fracciones se inscriben a favor de la municipalidad. El loteador tiene un año para hacerlo, con multa de 20 jornales mínimos por hectárea si no cumple, y los gastos corren por su cuenta (arts. 246 y 249). La municipalidad determina la ubicación de las plazas y edificios, y procura que queden equidistantes de los extremos del loteamiento (art. 248). Más en las obligaciones del propietario tras la aprobación.
Otros parámetros del anteproyecto
- Lote urbano mínimo de 360 m², y cada municipio puede fijar más (art. 227).
- Calles de 16 metros y avenidas de 32 metros, con veredas incluidas (art. 229).
- Área edificada de hasta el 75% del terreno (art. 228).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que ceder al municipio al lotear?
Según el art. 247 de la Ley 3966/10: 5% en inmuebles desde 2 hectáreas y 7% desde 3 hectáreas. Las calles pueden exigirse además, según el municipio.
¿La Ley 1909/02 sigue vigente?
No. Fue derogada por el art. 283 de la Ley 3966/10.
¿Pago por la superficie cedida?
No. Se transfiere gratuitamente a la municipalidad, y los gastos de transferencia e inscripción los paga el loteador.
¿Qué pasa con un terreno de menos de 2 hectáreas?
El art. 247 no fija un porcentaje para ellos. Confirme con su municipalidad qué exige por ordenanza.
Fuentes
- Ley 3966/10 Orgánica Municipal, texto consolidado
- Ley 4198/10, modifica los arts. 239, 240 y 247 de la Ley 3966/10
- Ley 1909/02 De Loteamientos (derogada)
- Ley 5346, modifica los arts. 245, 246, 248, 250, 255 y 258 de la Ley 3966/10
Aviso. Contenido informativo con normas consultadas el 29/09/2026. Los plazos y valores son referenciales y varían según el municipio y el ente prestador; confirme siempre con la municipalidad o el ente correspondiente. No constituye asesoría legal, tributaria ni de ingeniería, ni promesa de rentabilidad. Última actualización: 30 de septiembre de 2026.